但似乎谁都低估了中国房地产业的惊人潜力，从年初断供、退地的寒冬仿佛在3、4月间入春，进而在下半年转为持续盛夏。排队抢购、土地之战、IPO轮番上演，房地产行业上演几近疯狂的惊天大逆转；

　　2009年的房地产几乎超越了所有人的预期，虽冥冥自有定数，却不能用单纯的逻辑去辩证。

　　那么2010又是一番何种景象呢？在这新年之际，中国最领先的房地产专业平台--新浪地产网推出《2010中国楼市猜想白皮书》，与您共同切磋2010市场走势。

　　1.2010年商品房销售将破8亿平方米。

　　2010全国房地产销售面积相比2009年小幅增长，但市场重心向二三线城市转移。全年商品房销售面积相比2009年小幅增长，突破8亿平方米。一线城市受供应不足和购房优惠政策取消的影响，新房和二手房交易量相比2009年都将有所下滑；二三线城市房地产交易则能够体现出量价齐升局面。综合来看，在2009年全国商品房销售面积即将突破8亿平方米（截至2009年11月，全国商品房销售面积达到7.5亿平方米）的基础上，2010年全国销售面积突破8亿平方米已经没有悬念。

　　2.经济不回暖，全国楼价很难降。

　　2010年全国的整体房价趋势将呈现先抑后扬趋势，房价难降。上半年，全国房价将会受到年初政策预期变化调整、相关政策出台较为密集和投资者心态波动三大因素影响，整体的房价水平可能出现小幅度的下调。

　　而细化到具体表现，部分一线城市2009年下半年房价上涨过快出现了一定程度的泡沫，受调整影响，泡沫受到挤压破灭，个别城市房价可能出现5%-15%房价快速调整。

　　二线和三线城市，则会出现短暂的市场冷静期，成交量下滑，成交价僵持。

　　虽然有违绝大多数购房者意愿，但是在2010年下半年，需求积累和成本压力的影响下，整体房价水平将基本稳定，并随后进入平稳上涨的通道。

　　对于政府态度的解读，基本可以理解为：遏制或者抑制房价上涨绝不等同于让房价下跌。打击投机和过度投资，但是鼓励自住消费，经济回暖不确定之前不打击房地产行业。

　　3.三类城市将会遭遇价格盘整。

　　三类城市内有项目的开发企业需要谨慎，2010年以下三类城市可能将遭遇价格盘整。A：资金驱动型城市，如宁波、温州。B：资源驱动型城市，如鄂尔多斯、呼和浩特。C：政策驱动型城市，如南宁。这三类城市由于非市场化因素在2009年对房价起到了主要的助推效果，在2010年将会遭遇投资资金获利离场导致的价格回归。

　　4.全国房地产价格泡沫破灭的假设路径。

　　2009年的房价再度暴涨，中国部分城市已经出现进一步泡沫化倾向。如果由于政策等多方面影响，市场真的出现大幅调整，一定要给出一个泡沫崩溃路线图的话，我们预测首站将可能是海南。（这亦是中国房地产最早一波泡沫崩溃的起点）其次，很有可能是深圳，然后可能是杭州，接着可能是其他在2009年暴涨后严重透支消费力的城市和泡沫严重的一线大城市。

　　5.地王大戏转战二三线城市。

　　地王争夺将转战二三线城市。2009年各大房企销售额大涨，企业手中资金充裕，信心实足。同时在中央政府的再三表态下，2010年房地产价格平稳上涨的预期已经能够得到明确。现金充裕加上前景明朗，各大企业对于土地需求将保持旺盛。不过随一线城市的土地资源紧缺以及房价水平上涨过快的影响，为求经营稳健性，更多的房企将会选择土地价格相对较低的二三线城市市场进行深耕，因此2010年的地王大戏，更多会出现在二三线城市。

　　6.宽松货币政策或在2010年退出。

　　宽松的货币政策将会在2010年出现调整，对房地产价格泡沫的支撑将会逐步退去。在确保国内经济成果不受冲击和打击固定资产价格泡沫两个目标的夹击下，中央政府在09年底匆忙出台了针对房地产价格问题的组合政策。但是不解决资金面宽松的根本原因，简单的针对房地产交易的调控只能事倍功半，同时宽松货币政策时刻伴随着通货膨胀风险。随世界经济形势逐步明朗，宽松货币政策在明年逐步退出的可能性极大。

　　7.万科在销售额上将被超越，不再是全国销售额第一。

　　万科可能将让出年度销售额榜首位置。保利和绿城最有可能获得销售额榜首位置。万科地产由纯开发销售模式转向80%开发销售+20%持有经营的模式，短期内将可能对销售额产生较大影响，但其开发总量和资金规模不会受到实质影响，综合实力依旧能够保持国内第一。而绿城和保利不仅在今年土地市场上大有斩获，有充足的开发资源，另外其现行的企业经营模式比较稳定，因此短期内不会经历调整阵痛期。

　　8.低碳环保大行其道。

　　2010年生态、低碳、环保概念将会在政府的倡导下大行其道，遵循环保概念的房地产企业将会获得良好的社会效益和政府支持，把握住这一趋势的企业将获得超额溢价和快速成长的机会。受此影响，朗诗等长期耕耘于科技环保住宅领域的房企，可能会受益颇丰。另外可能在市场中出现一种现象是，在本身就最善于运用概念和炒作的房地产行业，低碳概念将可能被爆炒，人人皆低碳。

　　9.把握改善型需求或将成为二线房企异军突起的机遇。

　　深入分析国四条思路以及各地方目前已出台的执行细则来看，自住类的改善性需求在2010年还属于受到支持的需求。总体来看，2010年房企的经营策略是规避风险，把握刚性需求；寻求发展与突破，把握改善性需求。

　　2010年分类客户的购买基本会呈现以下局面：投资客将会短期退场，刚需受压，改善占据2010年购房主流。在差异化对待购房需求的指导思想下，房价上涨预期将会明显减弱，投资需求会受到抑制，同时差别化金融政策和营业税政策能以及可能出台的物业税政策能够有效的降低投资购房的盈利空间，从而抑制投机炒作。而当前房价水平对中等及较低收入的刚性需求购房造成较大的购买压力，因此刚性需求购房很大程度上将受到抑制，很难形成市场购房主流。虽然二套房贷政策再次从严，但主旨绝非打击合理改善，因此各城市在具体执行上则很可能对合理改善需求网开一面，加上改善型需求往往具有较强的支付能力，这两个原因导致改善型需求成为2010年购房的主流需求。